Жильё с аукциона: оправданна ли «скидка»?

Заходим на сайт, открываем нужную вкладку, и сразу заметен минус - отсутствие фотографии «товара». То есть визуально оценить, что нам предлагают, сложно. Можно только почитать описание, которое, к слову, не везде подробное. Что ж, посмотрим, что предлагают вообще:

• Комната в квартире общей площадью 15,5 кв. м продаётся на улице Пионерской в Благовещенске. Стоимость жилья - 502 тысячи рублей. Правовой статус - арестованная.

• За 1 184 168,80 рубля можно купить четырёхкомнатную квартиру в селе Поярково Михайловского района. Она также имеет статус арестованной. Правда, больше никакой информации о жилье не имеется.

• В 1 700 000 рублей обойдётся желающим жилой дом с земельным участком в Ивановке. Общая площадь имущества - 66,5 кв. м.

• Квартира площадью 37,7 кв. м в Шимановске продаётся за 376 720 рублей.

• Жилой дом (62,3 кв. м) и земельный участок в городе Зее продаются за 1 167 900 рублей.

• В Тынде за 2,96 миллиона продаётся квартира площадью 74,2 кв. м.

• Зато в посёлке Магдагачи земельный участок и квартира в доме на первом этаже продаются куда дешевле - за 2 093 000 рублей. Площадь квартиры - 25,5 кв. м, участка - 818 кв. м.

• В Бурейском районе дом площадью 53,5 «квадрата» можно приобрести за 376 040 рублей. В «комплекте» идёт земельный участок площадью 1421 кв. м.

Две проблемы

Но есть ли какие-то риски и подводные камни при покупке жилья на сайте управления Росимущества? Об этом мы спросили у специалистов.

Юрист Игорь Волобуев отмечает, что значительная часть аукционных квартир продаётся с обременениями. Основная их проблема - огромные счета по оплате коммунальных услуг и, как результат, отсутствие отопления и электричества.

Покупатель в первую очередь сталкивается с проблемой долгов за коммунальные услуги по лицевому счёту. Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. В судебных спорах по этой категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан её оплачивать, - подчёркивает юрист.

Вторая проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья «со скидкой», - жильцы, которые в нём зарегистрированы. Покупатель залоговой квартиры рискует получить её вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселять их оттуда необходимо в судебном порядке.

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, - поясняет Игорь Анатольевич. - Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, но при этом он получает право жить в этой квартире. При этом он не утратит полученного права даже в случае смены собственника.

Служебное жильё в виде исключения

Если с аукциона продаётся залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли эта сделка невыгодной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи. Также нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней людей. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилплощадь.

Скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жильё по договорам социального найма. Примечательно, что люди, которые проживают в служебных квартирах, общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, либо состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилье, не могут быть выселены из них без предоставления другого помещения.

Игорь Волобуев подчёркивает, что квартиру можно и нужно проверять через органы Росреестра на предмет имеющихся ограничений.

Купил, а жить не может

Юрист Виталий Злочевский рассказал, что на аукционы жильё должников чаще всего попадает при помощи приставов - они собирают документы, передают их в орган, а после этого ведомство устраивает торги.

В целом можно сказать, что когда объект попал на реализацию имущества, его уже проверили несколько раз: банк, приставы, само Росимущество, - говорит Виталий Васильевич. - Но, тем не менее, и там бывают нехорошие моменты. В частности, это проблема с фактическим въездом в квартиру покупателей.

Дело в том, что иногда предыдущие владельцы решают побороться за потерянное жильё. У самого Виталия Злочевского было похожее дело, когда он защищал должника, и специалисту удалось развернуть сделку в обратную сторону. При этом во время разбирательств люди, купившие квартиру на аукционе, не могли пользоваться имуществом.

И хотя вероятность того, что должник захочет вернуть отправившееся на торги жильё, крайне мала, о ней всё-таки стоит помнить. Желательно более внимательно подходить к проверке такого рода объектов, говорит юрист.

Виталий Васильевич даёт покупателям главный совет: нужно не только ознакомиться с полной документацией на объект, важно ещё поговорить с теми людьми, которые жили в этой квартире раньше, и узнать, собираются ли они бороться за потерянное жильё.

А что же относительно долгов? Придётся ли покупателю платить за то, за что не хотел платить предыдущий владелец?

С точки зрения закона, собственник должен нести бремя содержания своего имущества с момента, когда он стал собственником. Единственное исключение - это фонд капремонта. Задолженность по нему переходит к следующему владельцу. Остальное остаётся за предыдущим хозяином. Но в ходе торгов нужно смотреть на документы. Если есть какая-то задолженность, то, скорее всего, она будет включена в стоимость, - подмечает юрист.

КСТАТИ

Чтоб не изъяли - заплачу

Частенько бывает и такое, что амурчане, дабы сохранить имущество, где-то находят сумму, которую они должны государству. К примеру, в отделении судебных приставов из Завитинска на исполнении находилось производство в отношении местного жителя, который вовремя не уплатил налоги. Сумма долга составляла более 80 тысяч рублей.

После возбуждения исполнительного производства мужчине сказали, в какой срок необходимо оплатить долг, чтобы дело не дошло до суда. Однако амурчанин не обратил внимания на слова судебного пристава и проигнорировал его требование.

Тогда пристав стал «копать» и выяснил, что у мужчины есть недвижимость - гараж. Дабы побудить должника уплатить налоги, сотрудник ведомства вынес представление об аресте имущества. Тогда-то амурчанин и зашевелился. Он нашёл деньги и оплатил долг, да ещё и сумму исполнительского сбора заплатил.

А вот жительнице Белогорска повезло меньше. Её долг за услуги ЖКХ составил больше 100 тысяч рублей. После возбуждения против неё исполнительного производства женщина так и не оплатила «коммуналку».

Как и в первом случае, приставы составили документы об аресте имущества в счёт погашения долга. Кроме того, против амурчанки был составлен административный протокол. Только после этого женщина нашла деньги и оплатила не только коммунальные услуги, но и исполнительский сбор - больше семи тысяч рублей.