«Подводные камни» вторичного жилья: полы, проводка и документация

Мы купили квартиру чуть больше года назад. У собственника спрашивали, есть ли какие-то проблемы, но нам сказали: «Нет, всё хорошо», - поделилась благовещенка Ольга. - Когда переехали, познакомились с соседями снизу. Они рассказали нам, что судились с бывшим владельцем из-за некоторых нарушений. Оказывается, в квартире была перепланировка, но ни продавец, ни риелтор нас об этом не предупредили. Более того, было предписание от администрации к бывшему хозяину, чтобы он вернул квартире первоначальный вид.

Однако вместо исполнения предписания бессовестный владелец решил просто продать недвижимость. Новосёлам пришлось нанимать юриста, бегать по всевозможным инстанциям и делать за свой счёт экспертизу, которая обошлась в 30 тысяч рублей.

Чтобы исправить все нарушения, требовалась большая сумма, - добавляет девушка. - В итоге суд мы выиграли, теперь бывший владелец квартиры в общей сложности должен выплатить нам 600 тысяч рублей.

Поэтому нужно помнить - даже малейшее изменение в квартире может считаться перепланировкой и требовать согласования с администрацией. Сдвинутая на пять сантиметров стена нередко становится причиной длительных судов.

Чтобы избежать таких неприятностей, внимательно изучайте документацию, - советует директор агентства недвижимости Александр Шадура. - Следует проверить соответствие техническому плану, чтобы не было несогласованных перепланировок.

Замените проводку!

Немаловажны и «косметические аспекты», отмечают благовещенские риелторы. Прогнившие старые трубы или изношенная проводка точно дадут о себе знать.

Обязательно нужно смотреть на состояние квартиры! Если дом построен раньше 1980-х, стоит в первую очередь проверить проводку и сантехнику, узнать, меняли ли их, - настоятельно рекомендует руководитель отдела продаж благовещенского агентства недвижимости Алёна Вартикян. - Если проводка старая, она может быть неисправна, что опасно для жизни или кошелька.

Желательно пройтись по квартире и включить везде свет. Оправдания, что в той или иной комнате перегорела лампочка, должны насторожить. Продавцы часто маскируют проблемную проводку, а её замена - финансово затратное мероприятие. При замене проводки, например, придётся штробить стены, а значит - переклеивать обои, выравнивать потолки и, возможно, заново покрывать стены штукатуркой.

Не нужно стесняться осматривать квартиру в каждом уголке. Для уверенности в покупке можно даже поднять линолеум и посмотреть, нет ли под ним плесени, в каком состоянии полы, не притаились ли незарегистрированные жители - тараканы и мокрицы.

Дорого обходятся выравнивание стен и полов, а также ремонт санузла и металлопластиковые окна, поэтому данные категории тоже стоит проверить заранее. Если в квартире нашлись косметические неурядицы, которые можно исправить, это повод для снижения цены на квартиру.

Опасности маткапитала

Особого внимания заслуживает юридическая сторона вопроса. Тщательная проверка документов может уберечь от проблем в будущем.

Покупатель, прежде всего, должен узнать больше о собственниках квартиры. Если недвижимость - это наследство, нужно проверить, все ли, кто имеет право наследования, отказались от него, - рассказывает Алёна Юрьевна. - Законные наследники могут в любой момент заявить права на квартиру, и если такое произойдёт, жильё могут изъять у новых жильцов в пользу прошлых хозяев. Но даже если исход будет благоприятный, новосёлов ждут судебные тяжбы и существенные траты.

Неприятности могут быть и в том случае, если есть несовершеннолетние владельцы. Такие сделки должны быть согласованы с органами опеки и попечительства.

Риски увеличиваются, если ранее квартира была куплена с привлечением маткапитала. При такой покупке доля должна обязательно выделяться детям и второму супругу при его наличии. Однако практика показывает, что недвижимость часто оформляется только на одного родителя. Иногда это связано с требованиями банка, выдающего ипотечный кредит.

В таких случаях обладатель сертификата составляет нотариально заверенное обязательство перед ПФР о том, что в будущем жильё оформят в долевую собственность всех членов семьи. Если обязательство не выполнили, то это уже нарушение нотариального обязательства, закона о маткапитале и имущественных прав детей. В итоге обделённые члены семьи, прокуратура, пенсионный фонд или органы опеки могут подать иск о восстановлении прав, и квартира вернётся прежним владельцам.

Если дело касается только проблем с ремонтом, можно сбавить цену, но когда вопросы есть к юридической стороне сделки, стоит отказаться от покупки такой квартиры или, в зависимости от сложности ситуации, потребовать приведение документов в соответствие законодательству, - заключает Алёна Вартикян.

Нужен специалист?

Сделки по недвижимости - это всегда риск, который нельзя исключить полностью, но можно немного сократить. Самый простой способ - привлечение грамотного специалиста.

Большая часть сделок заключается по ипотечным программам. У риелторов и агентств недвижимости есть партнёрские отношения с банками, на ряд услуг им предоставляется скидка, что позволяет сэкономить, - делится Александр Шадура. - Кроме того, специалист точно знает, как оформить предварительный договор, какой пакет документов необходим для заключения сделки, и как оформить эти документы. Важно даже то, как отсканирован паспорт. Также риелтор знает все ипотечные программы в банках и может подобрать наиболее выгодную и удобную для покупателя.

Немаловажно и наличие оценщиков. Как правило, у риелторов и компаний по продаже недвижимости есть либо штатные сотрудники, либо знакомые и проверенные оценщики, способные грамотно рассчитать корректную стоимость квартиры.

Поможет эксперт и в торге, так как он, в отличие от обычного покупателя, ориентируется в ценах на рынке как первичного, так и вторичного жилья. Если продавец будет неоправданно завышать стоимость, риелтор сможет этот вовремя пресечь.

---

ИТОГ

Выведем же несколько основных правил при покупке «вторички»:

• Собственник жилья должен присутствовать на сделке купли-продажи. Нужно удостовериться, что этот человек вменяемый, дееспособный и на законных основаниях может распоряжаться квартирой.

• Если есть несовершеннолетние собственники, сделка должна быть согласована с органами опеки и попечительства.

• Если есть люди, имеющие право на квартиру, - супруги, дети и др., которые не давали согласие на продажу недвижимости, в будущем они смогут потребовать недвижимость обратно.

• Если есть задолженности, например - за коммунальные услуги, телефонную связь и пр., все долги придётся выплачивать новому владельцу.

• Технический план жилого помещения должен соответствовать реальной планировке квартиры.