Разбираемся, скупать ли недвижимость, или ждать «дна рынка»

В последнее время амурчане вместе со всей страной с волнением следят за экономической ситуацией в мире в связи с обвалом курса рубля. Если мир на пороге нового глобального финансового кризиса, проблемы обязательно докатятся и до российских регионов.

В Приамурье сейчас одна из наиболее обсуждаемых тем - жильё, особенно так называемая дальневосточная ипотека. Как с ней? Об этом мы поговорили с практикующим юристом, специалистом по недвижимости и профессиональным медиатором Виталием Злочевским.

Три спусковых крючка

- Такая тревожная ситуация в мировой экономике не в одночасье же сложилась?
- Эта тревога у нас уже более года. Весь 2019 год прошёл под знаком «большой таможенной войны» между США и КНР - двумя сильнейшими экономиками мира. Уже тогда большинство аналитиков переживало, не станет ли это спусковым крючком для очередного финансового кризиса, но всё обошлось.

В последние дни ушедшего года обрушилась новая беда - коронавирус, который повлиял на всю нашу жизнь. Недаром КНР - это фактически локомотив реальной индустрии сегодня. А Благовещенск как никто другой чувствует нехватку китайских товаров. Аналитики вновь забеспокоились, не станет ли вирус очередным спусковым крючком для кризиса.

Третьим, решающим фактором стали итоги мартовской встречи ОПЕК+. Из-за отсутствия консенсуса у переговорщиков цены на нефть одномоментно упали почти на треть. И это шокировало мировую экономику, и так балансирующую на грани срыва. Мир замер: что дальше? Три спусковых крючка - уже серьёзный повод для каждого человека, хоть немного интересующегося экономикой, отслеживать ситуацию и разбираться, как происходящее в мире коснётся лично его. А оно затронет всех без исключения! Но когда и как сильно?

Между тем аналитики склонны считать, что если кризис и грянет снова, то затянется он на более длительный период по сравнению с предыдущими.

- В ходе прошлых кризисов амурчане в панике скупали недвижимость, стараясь хоть куда-то вложить деньги, чтобы их не потерять. Такое может повториться?

- Рынок недвижимости после очередного кризиса, как правило, «проваливался» примерно на два года, потом постепенно восстанавливался. Помню, в 2008 г. сначала люди паниковали и, действительно, вкладывались во всё подряд. Некоторые амурчане, например, скупали по три телевизора «про запас». В 2014-м, когда доллар вырос практически вдвое, квартиры разлетались горячими пирожками.

Да, ситуация может повториться: люди задумаются о вложении накоплений. Это, естественно, подстегнёт рынок недвижимости.

- Ну а на Дальнем Востоке наверняка спрос уже повышен из-за ипотеки под 2%?

- Безусловно. По имеющимся данным, желающих сейчас около 1100 человек, предварительно одобрено более 800 заявок, а реальных покупок - лишь 250. 

Недвижимость - один из лучших вариантов для вклада накоплений.

Деньги-то заходят на рынок, но выбора особо уже нет - далеко не все объекты соответствуют условиям льготной ипотеки.

Кстати, сегодня в области заработала и программа сельской ипотеки. Её уже получила первая амурская семья. Ставка там не выше 3%. Это тоже толчок повышению спроса на новостройки.

Предел лучших времён

- Больше всего людей пугает то, что риск кризиса повышается, а доходы всё топчутся на месте...

- Согласен. При этом я проанализировал банковские данные по размерам вкладов населения - впечатляюще: перед кризисом 2014-го на счетах физлиц было практически 17 трлн рублей, а сегодня - 30 трлн - рост почти вдвое! Из этих 30 трлн примерно треть - вклады размером до 1 млн рублей, треть - от 1 млн до 3 млн, остальное - более 3 млн. И в случае паники часть этих денег, наверняка, устремится на рынок недвижимости.

- Думаете, амурчане будут скупать квартиры, даже несмотря на довольно высокие цены сегодня?

- Реформа долевого строительства, к сожалению, сподвигла застройщиков преждевременно закладывать расходы на «издержки производства» в стоимость квадратных метров. В новостройках цена установилась в районе от 80 тысяч за «квадрат» в центре Благовещенска и от 70 тысяч - в микрорайоне. Это довольно дорого. Но цены сейчас доходят и до 100 тысяч за «квадрат» - правда, это всё-таки не массовый сегмент.
Так что люди, думаю, будут стремиться к грамотным вложениям, а недвижимость, как известно, - один из лучших вариантов для этого, ведь цены на неё растут в любом случае.

- То есть нынешние цены на жильё - не предел?

- Если рассматривать, скажем, рост цен в 2004 - 2014 гг., стоимость выросла в 4,8 раза! Были, конечно, периоды и стагнации, и проседания, но в целом цена всё равно росла.

Поэтому общий тренд таков: если берёшь квартиру и не перепродашь в ближайшее время, то по прошествии нескольких лет в любом случае выиграешь, даже если сейчас купил по максимальной цене.

- То есть, если задумал сейчас брать жильё, то бери что есть - не жди чуда, что цены упадут?

- Можно попытаться прогнозировать. Помните, выше я говорил, что примерно через два года с начала кризиса цены, как правило, снижаются? Так, после 2014-го стоимость через 1,5 года упала примерно на треть. Поэтому сегодня, если нет потребности срочно брать жильё и есть наличность, её можно разместить, к примеру, на вклад до 1,4 млн рублей. Пусть деньги там лежат и приносят хоть и небольшой, но доход. А к жилвопросу вернуться, когда станет понятно, что ситуация стабилизировалась, а цены снизились.
Если же с жильём всё остро и нужно, допустим, освоить средства материнского капитала, при этом вы уверены в своей платёжеспособности, то выжидать лучших времён не стоит. Возможно, за это время существенно изменятся условия кредитования и покупка станет вовсе невыгодной. Скорее всего, вы не сможете прокредитоваться в будущем на прежних условиях, поскольку с началом кризиса банки сразу же сворачивают программы кредитования: либо ужесточают условия, либо повышают стоимость кредита.

Между тем

Для всех интересующихся экономикой: 20 марта 2020 г. состоится заседание Центробанка по ключевой ставке. И пока нет ответа на вопрос, что произойдёт по итогам этого заседания. Если ставку повысят, ипотечные ставки поползут вверх, требования банков будут ужесточаться.