Ипотека на ИЖС: разбираемся, как построить дом правильно

Назначаем правильно

У всего всегда есть требования, и к земельному участку их тоже предъявляют. Без их соблюдения построить что-то у вас не выйдет. Гендиректор одной из компаний Благовещенска, занимающейся недвижимостью, Алексей Неежко, рассказывает, что обращать внимание стоит на назначение земли:

У участка, на котором планируете строиться, должно быть назначение: или это ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Если земля идёт под садоводство или огородничество, то построить на ней ничего не получится.

Назначение земли можно узнать или в документах, или по публичной кадастровой карте, самостоятельно онлайн или заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В этом документе будет и много другого полезного: например, есть ли на участке какие-либо обременения.

В выписке будет содержаться также информация о том, было ли проведено межевание участка, то есть установлены ли границы. Это тоже очень важно - так можно избежать споров при строительстве или при дальнейшем использовании участка и уже готового дома.

Следуем правилам

Стоит также обратиться к «Правилам землепользования и застройки» - там тоже есть много полезного. Так, земельный участок под ИЖС должен быть подключён к коммуникационным сетям, иметь рядом развитую инфраструктуру и беспрепятственный подъезд для автомобиля. Землю важно поставить на кадастровый учёт. Само ИЖС должно иметь статус основного или условно разрешённого вида использования. Минимальная площадь земли - три сотки.

В числе общих требований:

• На одном участке можно разместить два и больше видов разрешённого использования, в том числе в пределах одного здания.

• Допускается без отдельного указания вида размещение защитных насаждений, объектов мелиорации, информационных и геодезических знаков.

• На участках с разрешённым использованием для ИЖС можно делать пристройки общественного назначения. А вот отдельно стоящие объекты запрещены. Площадь пристроек не может быть больше половины общей площади дома.

Дом без нарушений

Отдельные правила есть и для дома. Они также прописаны в документе. Так, здание, которое вы планируете построить, должно стоять отдельно. Делить его на квартиры категорически запрещено.

Второй момент, на который следует обратить внимание, высота постройки. Она должна быть не больше 20 метров (трёх этажей). По площади дома никаких критериев у закона нет, важно только сообщить властям о том, что планируете строить здание до 500 «квадратов». Когда завершите работы, тоже предупредите.

Если площадь застройки больше 500 квадратных метров, то тогда нужно разработать и согласовать проектную документацию, провести её экспертизу и получить разрешение на строительство. Дом, так же, как и участок, должен быть подключён к коммуникациям и подходить для проживания в течение всего года.

Начинаем работу

Если вы всё-таки решились на строительство, то специалисты рекомендуют первым делом обратиться в банк - подать заявку на кредит.

Это делается для того, чтобы понимать, какую сумму готов вам выдать банк и даст ли он её вообще, - поясняет Алексей Михайлович. - После этого вам даётся определённый срок, чтобы подготовить и представить документы для начала строительства.

Так, чтобы получить разрешение на постройку, нужны:

• паспорт заявителя,

• правоустанавливающий документ на землю или выписка из ЕГРН,

• градостроительный план земельного участка, выданный не менее чем за 3 года до дня обращения,

• схема планировочной организации земельного участка, в которой должно быть обозначено место расположения объекта ИЖС,

• заявление.

Также немаловажно предоставить смету на строительство. Это нужно для того, чтобы потом можно было сдать дом в эксплуатацию.

Не напороться на камни

Как и у всего, у ИЖС тоже есть свои подводные камни. Самый основной из них - обеспечение кредитов.

Дом, который построят на участке, оформляется в залог банку. Пока он строится, в залог оформляется земельный участок. Но его стоимости недостаточно, чтобы покрыть сумму кредита. И на период строительства, пока дом будет строиться, необходимо предоставить банку какое-то обеспечение, - рассказывает Алексей Неежко.

Чтобы вопрос решился благополучно, Алексей Михайлович рекомендует найти поручителя или оставить банку залог в виде другого, более дорогостоящего объекта. В последнем случае дом залогом считаться не будет.

По каким госпрограммам можно строить?

 На ИЖС тоже распространяются льготные программы. В Приамурье их две - дальневосточная и сельская ипотеки. Напоминаем условия каждой.

Дальневосточная ипотека

До 2024 года в любом регионе Дальнего Востока можно взять ипотеку под 2%. Вот на каких условиях дадут кредит с господдержкой:

1. Заёмщики - супруги не старше 35 лет, родитель с ребёнком или владелец дальневосточного гектара. Ребёнок может быть один, но обязательно до 18 лет.

Для тех, кто получил бесплатный участок на Дальнем Востоке, требований к возрасту нет, но если есть супруг, он должен стать созаёмщиком или поручителем.

2. Объект - новостройка или вторичное жильё в селе. Можно купить земельный участок под застройку или строить дом.

3. Сумма кредита - до 6 млн рублей, срок - до 20 лет.

4. Кредит семье дают один раз. Если один супруг уже взял льготную ипотеку, другому не дадут.

5. Заёмщики должны прописаться в том жилье, что купили с господдержкой. Это будут проверять.

6. Ставку могут увеличить, если отказаться от страховки или не подтвердить прописку.

Ипотеку под 2% дадут не на любое жилье, а только на объекты, что находятся на территории любого региона Дальневосточного федерального округа.

Вот каким требованиям должен соответствовать объект, чтобы семья получила льготу:

• квартира от застройщика по договору долевого участия или договору купли-продажи. Она может быть в строящемся или уже сданном доме. Продавец - только юрлицо;

• квартира или дом на вторичном рынке в сельской местности. Если жильё находится в сельском поселении, его можно покупать у физического лица;

• строительство дома или покупка участка. Объекты должны находиться на Дальнем Востоке, назначение участка - ИЖС или личное подсобное хозяйство.

Недвижимость станет залогом. Банк может потребовать дополнительное обеспечение.

Сельская ипотека

1. Условия программы:

Программа распространяется почти на все населённые пункты с населением не более 30 тысяч жителей, не входящие в городские округа. Заёмщик не сможет приобрести жильё по льготной ставке в частном секторе города. Перечень территорий нужно уточнять у администрации.

2. Основные требования:

• жильё должно находиться в сельской местности и быть пригодным для проживания, иметь все коммуникации: электричество, водоснабжение, канализацию и отопление;

• заёмщик должен быть гражданином РФ. Семейное положение или регион прописки значения не имеют;

• сумма кредита - до 5 млн рублей;

• ставка по ипотеке - от 0,1% до 3% годовых;

• срок по ипотеке -25 лет;

• сумма первоначального взноса - минимум 10% от стоимости жилья.

3. Ипотека может быть использована для завершения текущих строительных работ. Для этого необходимо, чтобы работы закончились не позднее 2 лет со дня первого платежа.

4. Участвовать в программе можно только один раз.

5. До 2021 года люди могли рассчитывать на льготную ипотеку только в случае, если имели земельный участок в собственности. Теперь же заёмщики могут строить дома и на арендованной земле - по договору аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Договор заключается на 20 лет.