Из-за льготной ипотеки новостройку в Приамурье трудно и купить, и продать

Приамурье попало в число 13 регионов РФ с признаками «перегрева» на рынке жилья. Об этом сообщили эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования.

Аналитики изучали, как между собой были связаны в 2020-2023 гг.:

• выдача льготной ипотеки;

• удорожание недвижимости;

• снижение доступности жилья;

• перекос в сторону спроса за счёт ипотеки с вытеснением спроса за счёт своих денег граждан.

«Перегрев» наступает, если:

• рост цен на жильё ежегодно минимум на 5% выше роста зарплат. То есть за 4 года общий отрыв должен составить не менее 20%;

• прирост цен на новостройки за 4 года более чем на 15% превзошёл прирост цен на вторичное жильё;

• из общего спроса на новостройки в регионе более половины приходится на льготные ипотеки.

Выходит, в Приамурье все эти условия соблюдены.

Скидка в миллион

Если проще, «перегрев» - это когда «первичка» дорожает опережающими темпами по сравнению со «вторичкой» - из-за льготных ипотек. Распутываем клубок с помощью президента гильдии риэлторов Приамурья Виталия Злочевского.

Итак, государство придумало льготные ипотеки, чтобы помочь людям. Но нужно было внимательно просчитать последствия, и хотя бы за пару лет сообщить застройщикам о программах: «Готовьте под них объёмы». Чтобы не вышло: уже сегодня даём деньги, и все толпой побежали на рынок. А так и получилось. Рынок стал пухнуть, инфляция - набирать обороты. Первым покупателям, конечно, крупно повезло, но уже через полгода цены взлетели. И пришлось подключаться главному борцу с инфляцией - Банку России, с его повышением ключевой ставки, вслед за которой всегда тянутся и банковские ставки. По идее, это должно было отбить у населения желание «хапать» кредиты. Но часто выходило наоборот: чем больше давили, тем судорожнее люди брали ипотеку - «завтра ж дороже станет!». Неприятный сюрприз получило и государство, которое возмещало банкам разницу между льготной ипотечной ставкой и реальной: эта пропасть всё ширилась, а значит, госбюджет тратил всё больше.

Упрямый потребитель кредитных аппетитов не снижал, «первичка» дорожала галопом в отличие от доходов амурчан. Вот и «перегрелись». Если в среднем по РФ цена новостроек подросла примерно вдвое, то в Приамурье - в 2,5 - 3 раза: с 60 тысяч до 180 тысяч рублей за кв. м.

Разрыв стоимости между «вторичкой» и «первичкой», по данным отделения банка России по Амурской области, в регионе достиг почти 20%, что почти не позволяет продать жильё на вторичном рынке по цене покупки. И если заёмщик не сможет обслуживать кредит, то реальной стоимости квартиры не хватит для погашения долга по ипотеке.

Если и приходится продавать готовое жильё, то с сумасшедшим дисконтом. Мой товарищ, например, скидывал сразу миллион рублей с «трёшки», но даже за такой скидкой очереди не было! - добавляет Виталий Васильевич.

Как охлаждать «перегрев»? Самое логичное - закрыть все льготные ипотеки. Но разом рубить все концы - значит, полностью остановить строительство, а оно всё же тянет за собой семь-восемь параллельных отраслей (связь, торговля, услуги и т. д.), которые в худшем случае тоже рухнут. Поэтому гайки закручивают постепенно, пересмотрев, например, условия семейной ипотеки. Но в Приамурье главная льготная ипотека - «Дальневосточная»: её условия ужесточали в прошлом году, и больше пока не трогают. Значит, «перегрев» продолжится?

Бесспорно. Хотя темп, очевидно, замедлится. К примеру, увеличение первоначального взноса до 30% от суммы кредита - это уже серьёзный тормоз, - рассуждает В. Злочевский. - А подобные «тормоза», естественно, снизят и спрос снизится, и тогда, МОЖЕТ БЫТЬ, цены будут расти не так быстро или даже несколько застынут. Но об их снижении речи пока нет. Хотя при крайней точке «перегрева» рынка застройщикам придётся удешевлять недвижимость. Притом, что для них сейчас больше условий, при которых снижать цены невыгодно. Например, обязанность кредитоваться под строительство для дольщиков только с использованием эскроу-счёта.

Всё выше и выше

Между тем 26 июля на очередном заседании Банка России примут новую ключевую ставку: до 17-18% (сейчас 16%) или сразу до 20% (есть и такие прогнозы) - чтобы уж совсем отбить желание брать кредиты.

Что амурчане получают с очередным повышением?

Ещё большие проблемы по вторичному рынку, который и так в замершем состоянии. И уже ясно, что обещанного на это лето снижения ставок не будет. Существенный спад даже в следующем году не планируется, - поясняет наш эксперт. - На «первичке» это отразится не напрямую для потребителя, но у госбюджета ещё увеличатся расходы на выплату банкам разницы между льготной ставкой ипотеки и реальной. И, скорее всего, будет проблема слишком быстрого исчерпания этих гослимитов. Периодически такие сбои были, например, с сельской ипотекой. А в целом по льготным программам, напомню, некоторые банки в начале года «бузили» из-за перебоев с госдоплатами, даже перекидывали эту разницу на застройщиков, которые фактически перевели её на потребителей. Повторится ли такое снова - вот вопрос.

При этом ЦБ также держит курс на уравнение стоимости «первички» и «вторички» - цены в Приамурье 180 тысяч рублей и 120-130 тысяч за «квадрат» соответственно. Ну и как это сбалансировать? Предположительно, так: уменьшать спрос на новостройки, чтобы этот сегмент замер. Тогда потребитель, по идее, набросится на готовое жильё. И «вторичка» постепенно подтянется к ценам «первички» - вот и весь баланс. Правда, многие ли захотят брать старьё по цене нового?

В итоге жильё становится всё менее доступным. При этом областные власти рапортуют о растущих объёмах строительства. А все ли смогут купить? Не будут ли новостройки пустовать?

Думаю, застройщики на такие перспективы реагируют. Скорее всего, понимают, что спрос снизится, - рассуждает В. Злочевский. - Но период стройки в среднем два года, и сейчас дорабатываются объекты, начатые в благоприятные времена. А вот в следующем году и далее, вероятно, и начнётся снижение объёмов строительства - ситуация для строителей тревожная и непонятная.

Между тем

Не стоит забывать, ради чего вводили ту же ДВ-ипотеку - чтобы сюда люди поехали. А что в результате?

Если это и сработало, то незначительно, - полагает В. Злочевский. - К примеру, руководящее звено разных строящихся объектов, конечно, квартиры в Благовещенске покупает, и достаточно хорошие. Но в основном, более 90%, берут, конечно, амурчане. Так что как такового притока населения из-за ДВ-ипотеки я лично не увидел, но хоть отток уменьшается: всё-таки, взяв ипотеку, считай, на 26 лет ты здесь закрепился.

Между тем в РФ с 1 июля закрыли госпрограмму льготной ипотеки на строящееся жильё под 8%, из-за чего амурчане бросились массово скупать новостройки, что позволило застройщикам выполнить в июне план продаж на два-три месяца вперёд.

По данным правительства области, с начала 2024 г. амурчане получили свыше 2000 льготных ипотечных кредитов на 11,7 млрд рублей. Самые популярные:

• ДВ-ипотека - 1235 кредитов;

• «Семейная» - 607 кредитов;

• ипотека с господдержкой - 403 кредита;

• «Сельская» - 53 кредита;

• для специалистов IT-сферы - 10 кредитов.