Реновация жилья в Благовещенске: насколько реальна?

Так что же такое реновация жилья и в чем разница между ней, реконструкцией и капитальным ремонтом.

С чего началось

Пилотный проект реновации жилья стартовал в Москве в 2017 году. В программу включено 5174 дома, предстоит расселить более 350 тысяч квартир. На сегодняшний день в столице утвержден адресный список - это 431 стартовая площадка с планом строительства 6,8 млн кв. м недвижимости. Уже строится 158 домов.

Справедливости ради надо сказать, что идея развития застроенных городских территорий - это далеко не ноу-хау московских властей. Подобная программа была принята в 2008 году в Санкт-Петербурге, но она забуксовала по ряду объективных причин. Во-первых, реализация программы требует колоссальных вложений, во-вторых, возникла проблема «последнего жильца» - дом не расселят, пока все 100% собственников не скажут «одобряем». И это понятно: многие дома в Питере - это уже реликвии эпохи, обжитые поколениями петербуржцев, менять питерские дворики и парадные на бездушные подъезды высоток люди не хотят.

Примеривались к программе реновации в Якутске, Иркутске, Новосибирске, Самаре, Астрахани и в соседнем Хабаровском крае. Примерились и отказались от затеи. Регионы - это не Москва, где частные застройщики, расселив хрущёвку и построив на её месте высотку, не только полностью окупают затраты за счёт продажи квадратных метров, но и остаются в прибыли.

По стране картина реновации за счёт средств частных инвесторов будет выглядеть иначе: и спрос на жильё в регионах разный, и денег у населения не так много, и себестоимость строительства высокая, а цена квадратного метра существенно ниже.

Нужен закон?

Рассмотрев столичный опыт, российские чиновники разработали законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации». Идейные вдохновители проекта рассудили, что инвесторам нужна поддержка из региональных и муниципальных бюджетов, а значит, необходимо эту меру закрепить законодательно. Не учли одного: в местных бюджетах таких серьёзных денег нет. Предусмотрели законотворцы ещё одну меру, упрощающую процесс расселения хрущоб, - для их сноса достаточно получить согласие 70% собственников жилья. Также предполагалось, что на освобождаемых территориях разрешат строить здания иного назначения - больницы, магазины, кинотеатры, парки отдыха и так далее.

- 19 сентября 2018 года - законопроект направлен на рассмотрение председателю Госдумы;

- 3 октября 2018 года - состоялось рассмотрение в комитете по жилищной политике и ЖКХ;

- 8 октября 2018 года - законопроект рассмотрен в совете Госдумы и направлен на заключение в правовое управление;

- 16 апреля 2019 года - повторное внесение законопроекта на рассмотрение в Госдуму;

- 27 мая 2019 года - совет Госдумы вернул законопроект на доработку субъекту права законодательной инициативы;

- 29 октября 2019 года - третье внесение законопроекта на рассмотрение в Госдуму;

- 03 марта 2020 года - на рассмотрении в комитете по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления. Если материала много - можно убрать.

Итог: прошло уже больше года, закон не принят, его даже не рассматривали в первом чтении.

Что такое реновация?

Под этим термином подразумевается полная перестройка территории:

- объекты сносят, на их месте возводят новые здания из современных материалов по новым технологиям;

- проводится модернизация коммунальной инфраструктуры: тепло-, водо-, газо-, электрокоммуникации, зелёные зоны, парковки и так далее.

С чего начать?

Здание нельзя снести, если по документам вышел срок эксплуатации. Создается специальная комиссия, чтобы определить степень износа.

Критерии оценки:

- общий метраж;

- число проживающих людей;

- общая степень изношенности;

- наличие больниц, поликлиник, школ, детских садов.

Что потом?

- здания включают в реестр замещаемых;

- проводят аукцион: застройщики представляют на рассмотрение планы и проекты;

- победитель аукциона заключает договор с госорганами;

- прежде чем приступить к демонтажу постройки, фирма расселяет жильцов.

Преимущества реновации

Для муниципалитета

- обновление жилищного фонда города;

- модернизация коммунальных сетей.

Для горожан

- получение новой квартиры за государственный счет;

- возможность самостоятельно изменить план помещения, предварительно согласовав с государственными жилищными органами;

- современный ремонт в квартирах;

- оснащение всех подъездов в многоэтажках пандусами (доступная среда);

- расположение подъездов со стороны дворов (шума меньше, двор чище);

- сохранение количества комнат (сколько было, столько и дадут);

- метраж квартир больше (просторная кухня, коридор, санузел);

- современные коммунальные коммуникации;

- современная тепло- и шумоизоляция;

- парковки.

Недостатки реновации:

- квартиру жильцам могут дать в отдаленном районе: не все хотят менять привычный круг общения, школу, детский сад, поликлинику и прочие привычки;

- если в старой квартире был суперремонт, то в новом жилье всё будет качественно, но без дизайнерских изысков;

- вырастет и плотность населения в районах, подлежащих реновации: в высотках разместится больше жильцов;

- вырастет нагрузка на больницы, торговые центры, рынки, детские сады и школы и так далее.

Цели реновации:

- снос зданий, построенных до 70-х годов прошлого века;

- снос домов индустриального домостроения;

- обеспечение комфортного и безопасного проживания в зданиях;

- улучшение внешнего вида города.

А может реконструкция?

Термин «реновация» трактуют как снос. Есть другая интерпретация - улучшение и обновление. Под это же определение подходит и реконструкция. В широком смысле слова это модернизация путём обстройки и надстройки здания.

Условия:

- этажность 5 этажей и меньше;

- согласие 2/3 собственников жильцов на проведение.

Что меняют:

- оборудуют лифты, монтируют панорамное остекление, пристраивают балконы и лоджии, достраивают мансарды, достраивают к первым этажам веранды, разбивают мини-сады на крыше, расширяют площадь квартир за счёт дополнительных пристроек к зданию, надстраивают этажи и так далее.

- меняют коммунальные коммуникации (подводят горячее водоснабжение), окна и двери, батареи отопления, пристраивают пандусы, расширяют лестничные клетки, благоустраивают подвалы и чердаки, к примеру, оборудуя там общедомовые прачечные, игровые комнаты, сушильни для белья и прочие бытовые помещения.

Российское законодательство разрешает жильцам самостоятельно провести реконструкцию своего дома.

План действий:

- провести собрание собственников жилья, заручиться поддержкой 2/3 голосов;

- создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив);

- заказать архитектурно-градостроительное решение и эскизный проект дома;

- поставить земельный участок под домом на кадастровый учёт и оформить его в общедолевую собственность;

- заказать градостроительную документацию, провести экспертизу в государственной земельной комиссии, оформить градостроительный план земельного участка;

- разработать исходно-разрешительную документацию, провести экспертизу, получить ордер на стройку;

- выбрать подрядчика, передать землю в аренду застройщику, провести строительно-монтажные работы, ввести дом в эксплуатацию, сдать документы в Росреестр, дом получит статус новостройки и его амортизационный период обнулится.

Сложности:

- поиск инвестора для реализации плана реконструкции. Приманка для застройщика - возможность продать квартиры в надстроенной части дома. Стоимость квадратного метра в квартирах будет выше, чем в новостройках, потому что район обжитой с развитой инфраструктурой: школы, поликлиники, детские сады, почтовые отделения, магазины, автобусные маршруты, дороги и так далее;

- жизнь на стройке, пока идет реконструкция - тут либо терпеть неудобства, либо временно съехать в арендованную квартиру.

Шикарный опыт

Надо сказать, что по пути реконструкции пошли европейские государства постсоветского пространства, например Германия, где на территории бывшей ГДР со времен СССР осталось много панельных пятиэтажек. В них жили семьи военнослужащих во время дислокации там ограниченного контингента советских войск. Немецкие хрущёвки получили второй шанс, когда в рамках проекта Regeneration East («Восточное возрождение») их преображением занялся архитектор Штефан Форстер. Благодаря ему панельки в городах Лайнефельде и Галле превратились в современное удобное и красивое жильё. Архитектору удалось вдохнуть жизнь в непопулярные районы, где проживали в основном пожилые люди. Теперь квартиры там охотно покупают молодые семьи. Реконструкцию проводили по стандартной схеме: ломали, перестраивали, достраивали, пристраивали.

Выбрали путь реконструкции добротных хрущёвок и в Калининграде. Затеяли обновление в нескольких домах на Ленинском проспекте в преддверии Чемпионата мира - 2018. Планировали реконструировать 93 дома, в итоге остановились на 15, не хватило денег. Дома получили новые фасады в псевдоисторическом стиле довоенного Кёнигсберга. А внутри модернизировали коммуникации - в общем, капитально отремонтировали всё, что требовало ремонта. Кстати, финансирование масштабной переделки велось из Фонда капитального ремонта.

Экспертное мнение

Виталий Стороженко, руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Общественной палаты Амурской области:

- Говорить о реновации жилья в Благовещенске преждевременно. Прежде чем сносить советскую застройку, надо завершить программу расселения из аварийного жилья, которая в Благовещенске продвигается очень медленно. Но и это не главное. В областном центре давно назрела проблема с коммунальными сетями. Первоочередная задача - провести их модернизацию. Снести старые районы, возвести новостройки, подключить их к ветхим сетям - нагрузка значительно возрастёт, сети просто не выдержат. Новосёлы будут сидеть в современных квартирах без воды и тепла. Единственное, с чем в областном центре дела обстоят более-менее нормально, это с электроснабжением, но и то до поры до времени.

Виталий Злочевский, практикующий юрист, специалист в сфере недвижимости, профессиональный медиатор:

- В ближайшее время я не вижу необходимости сносить в Благовещенске кирпичные и панельные дома советской постройки, в том числе в центре города. У каждого объекта есть срок годности. Если рассматривать с этой точки зрения, то какую-то часть разумно было бы снести. Имеются дома более ранних периодов возведения, в том числе деревянная застройка в районе улицы 50 лет Октября. Надо убирать аварийный и ветхий фонд. Есть большие свободные площади под застройку на Чигиринских полях. Поэтому, по моему мнению, реновация в Благовещенске может и подождать. Ведь это, к тому же, очень серьёзные для города затраты, без поддержки федерального бюджета не обойтись.