Подешевеет ли жильё в Приамурье?

Под занавес года Центробанк, как известно, поднял ключевую ставку до 16%. Естественно, многие россияне (и амурчане в их числе) забеспокоились, не приведёт ли это в ближайшем будущем в частности к полной остановке так называемых льготных ипотек.

Напомним механизм: госбюджет компенсирует банкам, работающим с ипотекой, разницу между льготной ставкой (например, 8% по президентской) и ключевой (16%). Естественно, чем выше ключевая, тем больше расходы бюджета. Минфин жутко недоволен: субсидирование из казны льготных ипотек возросло вчетверо по сравнению с запланированными лимитами. А сюда же и разгул цен, и закредитованность населения, и перегрев рынка недвижимости.

---

Льготную не зарубят?

В общем, шёл вполне серьёзный разговор о сокращении всех льготных ипотек. Что мы имеем на сегодняшний день - в обзоре президента Гильдии риелторов Приамурья Виталия Злочевского:

- Не так давно появилось постановление Правительства РФ, которое немного успокоило народ - по крайней мере, по ДВ-ипотеке - наиболее популярному подспорью для тех же амурчан. Произошли даже улучшения: так, предельный размер кредита возрос с 6 до 9 млн рублей. Конечно, при некоторых условиях: например, размер квартиры, которая берётся в ипотеку, должен быть не менее 60 кв м. В Благовещенске на сегодняшний день адекватная цена на первичном рынке - примерно 150 тысяч рублей за «квадрат» - как раз под новые требования можно претендовать на увеличенную сумму. Это, конечно, хорошо - в плане возможностей, хотя и с новой силой подогревает цены на рынке.

Что касается вторичного рынка, тут ограничения гораздо более серьёзные. Поскольку ключевая ставка, повторюсь, повысилась до 16%, соответственно, ставка рыночная будет 18, а то и 20%. Под такие условия ни один разумный человек на долгий срок ипотеку брать не будет, поскольку средний срок кредитования сейчас 26 лет. Умножить 20% на 26 лет - нехорошая цифра получается.

При этом можно надеяться, что стоимость самих квадратных метров уже не будет расти такими скачками, как в течение четырёх последних лет.

Понятно, есть возможность рефинансирования, но эта процедура - практически то же самое, что получение нового кредита. Снова собираешь тот же комплект документов, что под обычный заём, соответственно, могут измениться условия одобрения кредита, и его в итоге могут и вовсе не одобрить. Не забываем, кстати, что с 1 января 2024 г. ужесточатся внутренние рекомендации ЦБ к банкам, выдающим ипотеку. Речь о надбавках к коэффициентам риска. Поэтому все потенциальные заёмщики должны понимать, что и к ним требования ужесточат - независимо, по льготной программе они идут или по обычной.

Так что рефинансирование не производится, так сказать, автоматом. И вообще оно не всегда выгодно. В каждом случае нужно просчитывать, стоит ли вообще игра свеч.

Каковы перспективы: сейчас дорабатываются ранее одобренные кредиты - по прежним, более низким ставкам. А дальше спрос будет снижаться, и, думаю, в феврале он встанет. После этого, скорее всего, цены какое-то время постоят и, вероятно, пойдут вниз. Потому что тем, кто вынужден продавать жильё, придётся делать скидки. Так что с точки зрения продажи нужно реализовывать прямо сейчас. Ну а покупателям, если, конечно, в распоряжении имеется наличность, выгоднее потерпеть с приобретением. Но выжидать, судя по всему, придётся долго: по опыту двух предыдущих кризисов период так называемого дна цен затягивается примерно на пару лет.

И на этот период можно подумать, куда пристроить свою наличность в некое надёжное место, откуда её можно будет вытянуть в случае хотя бы за квартал. Например, с депозита - проценты сейчас, конечно, хорошие, хотя нельзя забывать об определённых рисках: все мы помним о, например, дефолтах.

---

Частное подорожает?

Индивидуальное жилстроительство (ИЖС) - тема тоже интересная, стремительно набирающая популярность. Что по области, что по стране в целом ИЖС уже уверенно делит пополам общие объёмы строительства. В разы растёт число выданных ипотек на частное жильё.

Главное ожидаемое событие в этом направлении - законопроект о введении эскроу-счетов на ИЖС - по примеру многоквартирного строительства. Думаю, к будущей весне уже можно ожидать появления конкретных программ от банков, а в последующем - их запуска.

Не спорю, сама по себе идея эскроу-счетов хорошая, но заплатит за неё в конечном итоге потребитель. Банки ведь не будут обслуживать эти счета бесплатно, поэтому некоторый рост цен неизбежен.

В Амурской области, судя по всему, ИЖС будет процветать в основном в пригороде Благовещенска. Хотя некоторые работы ведутся и в других городах - например, в Свободном, а также в крупных райцентрах - Ивановке, Тамбовке.

---

Между тем

В Приамурье 2022 г. объявлялся рекордным в плане объёмов строительства: 380 тысяч «квадратов» при плане 220 тысяч. В этот раз 380 тысяч сдали уже в октябре, и планируется до конца года ввести ещё 80 тысяч. Так что снова ждём рекорда.