2x2 | Недвижимость | Почему теряется смысл в долевом строительстве

Почему теряется смысл в долевом строительстве

Недвижимость 11:10 | 20 июня | 2019
Автор: Иван Федоров

Почему теряется смысл в долевом строительстве

По данным правительства Приамурья, в рамках майского указа Президента РФ к 2024 г. в области должны сдавать 275 тысяч кв. м жилья в год.

Между тем сами же чиновники отмечают, что последние 5 лет темпы жилстроительства в области неуклонно падают из-за недостатка инфраструктуры, что влияет на стоимость возводимого жилья и падение платёжеспособного спроса.

Одна из мер стимулирования жилстроительства в регионе, по мысли чиновников, - внедрение льготных программ по ипотеке для дальневосточников на уровне не выше 5% годовых. Кроме того, амурское правительство собирается в 2019 г. полностью решить проблему обманутых дольщиков.

Однако, как бы этих обманутых дольщиков не стало ещё больше, а понятие долевого строительства вообще не исчезло. Подробнее об этом рассказал президент Гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский.

Темпы падают

- Действительно, по смыслу майских указов темпы жилстроительства в РФ за 5 лет нужно увеличить почти вдвое. И уже в начале июня глава государства начал интересоваться этой проблемой, так как, насколько я понимаю, произошедшие за этот год события в долевом строительстве (принятие закона об отношениях «застройщик - банк - дольщик» - об этом ниже) ставят большой вопрос, насколько вообще возможен обещанный рост темпов жилстроительства. В Амурской области, например, тенденция по сдаче жилья такова: 2014 г. - 363 тысячи «квадратов», 2017 г. - 186 тысяч, 2018 г. - 156 тысяч. А в этом году, вероятно, будет ещё меньше. Куда уж удваивать объёмы сдачи? Вопрос, скорее, будет стоять о возможности хотя бы удержать имеющийся уровень строительства в ближайшие 2-3 года…

Проблема обманутых дольщиков давняя. Каким образом власти пытались блокировать мошенничество в долевом строительстве? Например, деятельность застройщиков лицензировалась - жёсткая и действенная система. Но государство позже решило применить либеральный подход: пусть строители сами себя контролируют в так называемой СРО. Идея тоже неплоха, но ведь есть застройщики и добросовестные, и недобросовестные. В итоге СРО показала себя нежизнеспособной в российских условиях. Обманутые дольщики снова начали появляться.

Из-за банков ещё не начатое строительство подорожает на 25%?

Тогда государство решило: к СРО добавить страховку для дольщиков. Но серьёзные страховщики на это ответили: «Если и будем страховать, то дорого - в размере 5-6% от стоимости жилья. Потому что понимаем риск в худшем случае весь свой бюджет пустить на выплату страховки». Зато попутно появились компании со страховкой за 1,5% от стоимости жилья, но фактически с нулевой ответственностью.

Третья схема защиты дольщиков подразумевала своего рода госстраховку - компенсационный фонд. Однако и эта идея в итоге не удалась. При том, что на все эти инициативы - СРО, страховку, компенсационный фонд - требовались отдельные деньги, которые закладывались в стоимость квадратного метра, а значит, за них платил дольщик.

«Качели» схем

Последняя на сегодня задумка властей: поставить между застройщиком и дольщиком посредника - банк, который будет распоряжаться деньгами потенциальных жильцов и таким образом защищать их права. Естественно, и эта идея - за счёт дольщиков: ни один банк не работает бесплатно. В итоге стоимость жилья в большинстве крупных городов РФ в среднем выросла со дня вступления закона в силу (с 1 июля 2018 г.) уже примерно на 15%. Сейчас, я думаю, рост цен немного приостановится - наконец-то переживания и застройщиков, и дольщиков власти услышали и несколько смягчили свои нововведения, которые несколько раз за год меняли.

Фото ИД "Дважды два"

Изначально, примерно в апреле 2018 г., в правительстве РФ говорили: те застройщики, кто получит разрешение на строительство до 1 июля 2018-го, будет работать по-старому, то есть по отлаженному за 15 лет порядку. Естественно, многие застройщики ринулись получать разрешения, даже про запас. Но власти, подумав, сообщили: «Нет, всё-таки абсолютно все застройщики будут работать по-новому». Естественно, строители занервничали, подсчитав, что примерно треть из них сами не справились бы с новыми требованиями и были бы вынуждены уйти с рынка, пополнив в некоторых случаях ряды обманутых дольщиков.

Застройщики стали требовать хотя бы переходного периода в новом законе. Тем более что некоторые пробно пытались обратиться в банки за проектным финансированием, и оказалось, что даже сами банки отказывают на первоначальном этапе половине застройщиков за несоответствие требованиям представленных документов.

В правительстве, подумав, выдали новый вариант: «Те, у кого 30% готовности домов, стройте по-старому, остальные - по-новому». И сейчас застройщики форсированно набирают эти минимальные 30%. Хотя не факт, что «наверху» не придумают ещё что-то. В Приамурье, насколько я знаю, никто не подавал заявку на новые правила работы - все застройщики хотят доработать свои объекты по-старому.

Конечно, условия проектного финансирования жёсткие, и власти, на мой взгляд, придут к необходимости со временем их ещё смягчить. То, что происходит сейчас, по-моему, нецелесообразно - теряется сам смысл долевого строительства. Суть в чём: застройщик, покупая участок, получая разрешение на строительство, может начинать продавать квартиры. Как правило, на этом уровне стоимость примерно на 30% ниже, чем по готовности объекта. За счёт этого долевой рынок и жил. Людям было выгодно вкладывать постепенно - в течение 2 лет, пока идёт стройка.

Идея с банками тоже неплоха. Но, на мой взгляд, государство решило снять с себя проблему дольщиков за их счёт. Если бы сотрудники надзорных органов надлежащим образом контролировали строительство, то эта «прослойка» в виде банка и не потребовалась бы. К сожалению, настроить качественную работу наших надзорных органов, как оказалось, невозможно.

Банки, повторяю, бесплатно не работают. Год назад глава Минстроя РФ Владимир Якушев говорил о том, что банки оценивают свои услуги в 6% годовых. Я тогда был на селекторном совещании с Минстроем по поводу процентной ставки. Была возможность задать вопрос, и я спросил: «А за что вообще 6%?» На мой взгляд, 2% вполне достаточно, ведь в банке аккумулируются бесплатные деньги дольщиков, за которые люди ни копейки от банка не получают, хотя эти же деньги 2 года работают на банк. Вполне вероятно, что на эти деньги и будут строить.

В ответ на мой вопрос в ведомстве обещали подумать, в итоге процент годовых поднялся до 12. То есть цена жилья взлетает сразу на четверть, поскольку средний срок строительства, повторяю, 2 года. Значит, застройщик уже сегодня должен заложить эти 25% в стоимость дома, который он потом собирается сдавать. Поэтому человеку невыгодно вообще рассматривать «долёвку». Он лучше возьмёт кредит, чтобы купить уже сейчас, чем ждать 2 года непонятно чего.

Между тем

- Что касается идеи льготной ипотеки под 5% годовых, - мысль хорошая, - продолжает Виталий Васильевич. - Некоторые регионы даже дальше пошли. Так, в Саратовской области - предложение под 3%, на Сахалине и в Ханты-Мансийском округе - под 1%.

Я, например, предлагал для нацпрограммы по развитию Дальнего Востока такую схему ипотечного кредитования для желающих приобрести на длительный срок жильё в Приамурье и вообще в ДФО: если человек хочет взять ипотеку, допустим, на 5 лет, то дать ему кредит, скажем, под 5% годовых. На 10 лет - допустим, под 3%, на 15-20 лет - под 1% или вообще 0%. Выдерживаешь полностью этот период - по этим процентам и платишь. Захотел расторгнуть договор и покинуть регион - плати среднероссийскую ставку по ипотеке - 10,5% за весь срок договора. Такая идея могла бы и местных жителей удержать в регионе, и привлечь людей из другой части страны. Кстати, один из крупных российских банков подобный льготный процент уже даёт - выборочно, конечно. Но, думаю, если катастроф у нас не случится, то банки в будущем вполне могут с подобными предложениями выходить. И строительный рынок оживится. В 2020 г. темпы строительства либо чуть поднимутся, либо останутся на уровне нынешнего года, потому сейчас жильё достраивают по старой схеме работы. Но как только его сдадут в эксплуатацию, опять будет провал темпов, если власти не изменят ситуацию. А думать об этом нужно уже сейчас.

Справка

Регионы Дальнего Востока, где больше и меньше всего по РФ ввод жилья на одного жителя:

Регион

Кв. м на одного жителя

В десятке лидеров

Сахалин

0,020

В десятке антилидеров

Магаданская область

0,002

Камчатка

0,02

Амурская область

0,03

Забайкалье

0,03

Средний показатель по РФ - 0,13

Расчёты аналитического центра ЦИАН по данным Росстата

 

Стали свидетелями интересного события? Поделитесь! +7 (968) 246-25-97
Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL + ENTER

Сообщить информацию об ошибке

Наталья Алымова. - Начиная со второго квартала 2015 года, продажи новых квартир активно поддерживались государственными субсидиями, в то время как на рынке вторичного жилья наблюдался спад.

Доп. информация (не обязательна для заполнения)


Пока никто не оставил здесь свой комментарий. Станьте первым.


Гость
Подписаться на комментарии
Введите текст с картинки:
Captcha =
обновить
Чтобы комментировать от своего имени - авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

После нажатия на кнопку «Отправить» вы соглашаетесь на обработку своих персональных данных.

Эти несложные правила помогут Вам получать удовольствие от общения на нашем сайте!

Мы рады, что Вы решили оставить свой комментарий на нашем сайте!

Для того, чтобы посещение нашего сайта и впредь оставалось для Вас приятным, просим неукоснительно соблюдать правила для комментариев:

  • Сообщение не должно содержать более 2500 знаков (с пробелами)
  • В комментариях запрещаются выражения, содержащие ненормативную лексику, унижающие человеческое достоинство, разжигающие межнациональную рознь.
  • Запрещаются спам, а также реклама любых товаров и услуг, иных ресурсов, СМИ или событий, не относящихся к контексту обсуждения статьи.
  • Не приветствуются сообщения, не относящиеся к содержанию статьи или к контексту обсуждения.

Давайте будем уважать друг друга и сайт, на который Вы и другие читатели приходят пообщаться и высказать свои мысли. Администрация сайта оставляет за собой право удалять комментарии или часть комментариев, если они не соответствуют данным требованиям.

 

Читайте также

«Смотреть на историю двумя глазами»: чем живут амурские и китайские археологи?

В прошлом году археологи раскопали памятник 2-3 века нашей эры на территории будущего строительства Амурского газохимического комплекса

«Им тяжелее»: коррупционеров предлагают сажать в отдельные колонии

Преступники, которых осудили за взятки, стали чаще просить о помиловании, говорит амурский эксперт

«Осторожно, зараза!»: чем опасно делиться с друзьями

Кто из нас думает про грибок, когда тестирует косметику в магазине?

Гостинку в районе АГМА и ДальГАУ можно снять за 9000 рублей

Анализ цен на недвижимость по данным частных объявлений газеты «Дважды два» с 6 по 12 августа 2019 гг.

«Умный транспорт» в Благовещенске: как работает приложение?

Выясняем, помогает ли мобильное приложение горожанам
1

Формируем команду: советы руководителю

Если вы думаете, что начинать формирование команды надо с публикации своих вакансий на сайтах, в газетах или соцсетях, то ошибаетесь

Возле горпарка Благовещенска продают «однушку» за 2,6 млн рублей

Анализ цен на недвижимость по данным частных объявлений газеты «Дважды два» с 6 по 12 августа 2019 гг.

Приамурье предлагает ввести принудительную эвакуацию из зон ЧС

Идею обсудили члены правительства, депутаты и юристы.

Спасите наши уши: как сохранить слух

И что делать, чтобы жара не стала наказанием

Не развращайте амурского зрителя, не считайте его за дурака

«Мне, считаю, повезло: творческая судьба меня не обижала», - уверяет актёр Амурского областного театра драмы Юрий Роголев

Топ-6 полезных приборов для дачников

Приспособления существенно облегчат жизнь садоводу

За что мы платим риелтору при покупке жилья?

Некоторые клиенты отдают внушительную сумму за услуги

Незаконная торговля: стоит ли игра свеч?

В каких случаях торговля считается незаконной и что за это грозит?

«Просидела в суде до 5 часов вечера, а про меня забыли»

Как юрист Татьяна Сидоренко стала высококлассным специалистом, построила бизнес и вырастила сына

«Идите отсюда», или Как потребитель доходит до Верховного суда

Почему предпринимателям стоит сразу разбираться с недовольными клиентами

Ни «Венеции», ни «усадьбы»: какие проекты в Приамурье застопорились?

В 2018 г. инвесторы вложили в приоритетные проекты Приамурья 84,6 млрд рублей

Как организовать отдел продаж для получения прибыли

Строим эффективное sale-подразделение

В Приамурье более 200 тысяч га пашни не используется

А через 5 лет мы должны дать удвоенный сбор сои и зерновых.

Одинокую благовещенку пустят жить в квартиру: животных заводить нельзя

Арендная плата в месяц составит 4,5 тысячи рублей

После паводка инфекция в каждом амурском колодце

Для справки: 3-4 месяца очищается вода в скважинах

Квартира площадью 160 «квадратов» в Благовещенске стоит 7,5 млн рублей

В «трешке», расположенной в районе автовокзала, сделан экономремонт

Чем опасно купание в фонтанах Благовещенска

Горожане уверяют, что опасности нет, но Роспотребнадзор с ними не согласен
1

Есть ли смысл сжигать фрукты-овощи?

«Сжигать-то зачем? Ну раздали бы нищим или придумали бы ещё какой-то способ извлечь пользу из нелегальных продуктов…»

Как амурчанин Рим «покорял»: рассказ путешественника

Почему не во все итальянские ресторанчики и кафе надо заходить, и почему с собой нужно носить стакан или бутылку

Топ самых необходимых вещей на пикнике

«Попутчик» составил список незаменимых товаров, без которых на отдыхе не обойтись

Сейчас на сайте

45 275

объявлений

Вакансии

Наши партнеры